十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布,備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國立法規(guī)劃。
國土資源部印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作通知》,要求把不動產(chǎn)登記信息平臺搭建在“國土資源云”上,今年下半年實(shí)現(xiàn)信息平臺上線試運(yùn)行,2016年基本完成數(shù)據(jù)整合建庫,2017年基本建成覆蓋全國的信息平臺。
評論:
房產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃 + 不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)啟動,兩只靴子敲開房產(chǎn)稅征收序幕。
本周備受關(guān)注已久的房地產(chǎn)稅法正式被列入中國立法規(guī)劃,隨后國土部明確不動產(chǎn)登記信息平臺運(yùn)行時(shí)間表,這也意味著論證已久的房產(chǎn)稅征收已進(jìn)入實(shí)質(zhì)立法+落實(shí)階段,房地產(chǎn)稅法長效機(jī)制的建立逐漸明朗化。
房產(chǎn)稅征收的范圍、稅基、稅率等如何確定。
當(dāng)前情況:目前我國房地產(chǎn)的稅負(fù)水平相對較重,相關(guān)稅種主要集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)且種類繁多,包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅等,保有環(huán)節(jié)僅針對商業(yè)營業(yè)用房,上海和重慶試點(diǎn)征收的住宅房產(chǎn)稅,其征稅范圍依然較窄且稅率較為溫和。
如何改變:根據(jù)媒體報(bào)道,當(dāng)前房地產(chǎn)稅征收思路已基本明確,未來將減輕開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負(fù)比重,提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)比重,主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,房產(chǎn)稅以面積為單位進(jìn)行征收并將有免征部分,具體免征面積及稅率將由地方政府在中央確定的區(qū)間內(nèi)自行決定。
他山之石:結(jié)合部分發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的過往經(jīng)驗(yàn),其房地產(chǎn)保有稅稅率多在0.15%-5%之間,本質(zhì)都是增加地方財(cái)政收入,實(shí)際執(zhí)行效果對于房地產(chǎn)成交量價(jià)的影響并不大。
房產(chǎn)稅征收時(shí)點(diǎn)的判斷。
建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)是全國性征收房產(chǎn)稅所需具備的條件,隨著不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施以及房產(chǎn)稅進(jìn)入人大立法規(guī)劃,目前法律層面的障礙不大,但仍存在稅基確定、房產(chǎn)評估、信息聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)環(huán)節(jié)的完善,從所公布的不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)時(shí)間表來看,今年下半年實(shí)現(xiàn)信息平臺上線試運(yùn)行,2016年基本完成數(shù)據(jù)整合建庫,2017年基本建成覆蓋全國的信息平臺,也即是說,前置條件之一的信息平臺搭建最早在2017年全面鋪開,而另一大棘手問題——估價(jià)系統(tǒng)的設(shè)立就成為當(dāng)前最不具備確定性的環(huán)節(jié),以房屋評估價(jià)來征收房產(chǎn)稅是國際通行做法(而非以交易價(jià)格),我國當(dāng)前的房屋估價(jià)體系還遠(yuǎn)達(dá)不到要求,即使樂觀估計(jì)一切必需條件在2017年底已達(dá)成,政府也會繼續(xù)選取幾個城市作為試點(diǎn)再逐步推進(jìn),所以說房產(chǎn)稅全面鋪開執(zhí)行將是2018甚至2019年才能夠得以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
對于房價(jià)預(yù)期的影響幾何。
我國現(xiàn)有的財(cái)稅機(jī)制決定了稅收主要集中于中央層面,地方政府的財(cái)政收入始終依賴于土地出讓金,長遠(yuǎn)來看,房產(chǎn)稅存在的真正目的是增加地方政府的財(cái)政收入,而非調(diào)控手段,房產(chǎn)稅可以給地方政府帶來新的長期而穩(wěn)定的稅源,政府對于土地財(cái)政的依賴程度將減低,則房價(jià)有可能隨土地成本下降而呈現(xiàn)整體緩慢下行趨勢,同時(shí)房屋持有階段增加支出將使購房者產(chǎn)生房價(jià)下降的預(yù)期,我們認(rèn)為此種房價(jià)軟著陸的方式更符合政府預(yù)期思路。但若稅基和稅率的制定低于市場預(yù)期,則房產(chǎn)稅的推行對于房價(jià)走勢的影響將顯著減小。
短期來看,房產(chǎn)稅2-3年內(nèi)落地難度極大,其對于當(dāng)前地產(chǎn)成交量價(jià)不會造成太大波動,且歸根結(jié)底,房價(jià)最根本還是由供需關(guān)系決定的,隨著一線城市土地資源稀缺性增強(qiáng),我們預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)仍將處于堅(jiān)挺慢牛行情中,其他城市房價(jià)受房產(chǎn)稅的影響也僅停留在情緒上,最終起主導(dǎo)作用的并不是房產(chǎn)稅。
對于市場反應(yīng)的判斷。
房產(chǎn)稅征收的推進(jìn)并不包含任何政策打壓的含義,其實(shí)質(zhì)意義在于有效引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行,理順房地產(chǎn)稅收體系,且房產(chǎn)稅政策早已有市場預(yù)期,年內(nèi)地產(chǎn)成交復(fù)蘇被逆轉(zhuǎn)的可能性微乎其微,進(jìn)一步分析,當(dāng)前正處于貨幣寬松的周期之中，股市的大幅受挫以及宏觀經(jīng)濟(jì)的弱勢使得貨幣政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期不再,地產(chǎn)周期將繼續(xù)受益資金成本的下降,上半年的火熱行情無須贅述,金九銀十的臨近也使得開發(fā)商摩拳擦掌準(zhǔn)備加大推盤,若銷售持續(xù)火爆,整體成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)的概率加大。
投資建議:目前地產(chǎn)成交量與往年淡季相比仍然處于較高的位置,同比的高增長趨勢仍沒有改變,由于近期大盤走勢偏弱,市場更加注重安全邊際,我們建議投資者謹(jǐn)慎的選擇兼具豐富優(yōu)質(zhì)資源和安全邊際的龍頭公司萬科A、保利房產(chǎn),此外京津冀相關(guān)主題仍具備上升空間,推薦區(qū)域龍頭首開股份。
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