■中國建設報記者盧丹 北京報道
將商務地產(chǎn)收入占比提升到七成，對于一家年銷售額已經(jīng)跨過200億元門檻的房企而言，意味著成為中國寫字樓開發(fā)的領軍企業(yè)。
這正是金融街控股（000402.SZ）的藍圖。
金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛在接受本報記者采訪時表示，未來金融街的開發(fā)業(yè)務將以商務地產(chǎn)為主導，相關資產(chǎn)、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務的比例要提升至70%。年報顯示，2012年金融街銷售額同比增長近60%，達到205億元，其中商務地產(chǎn)的貢獻接近50%。
“我們希望專注做自己最擅長的事情。”王志剛說?？此坪唵蔚倪壿嫳澈螅粌H是金融街十余年開發(fā)大體量寫字樓的經(jīng)驗總結(jié)，也是其對持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)市場格局變化的把握———過去單一的住宅開發(fā)正在被更加多元化的市場取代。
但專注做好一件事情，意味著企業(yè)不僅要在業(yè)務線上克服誘惑做減法，同時要在產(chǎn)品營造與服務的專業(yè)領域做加法。2013年，金融街在加快全國布局的同時，也將對其商務地產(chǎn)產(chǎn)品進行升級和創(chuàng)新，并構(gòu)建涵蓋資產(chǎn)管理等服務內(nèi)容的“四個中心”。這一系列的變革，都將為金融街致力成為“中國寫字樓專家”添上有力注解。
“專注做最擅長的事情”
順勢而為，顯然是金融街戰(zhàn)略調(diào)整背后的理性思考。
“隨著經(jīng)濟復蘇及需求的不斷增長，寫字樓市場在近年來明顯升溫?！币壮侵袊芯恐行母笨偙O(jiān)孫健表示，寫字樓市場在2010年開始企穩(wěn)回暖，需求在2012年表現(xiàn)尤為強勁。
戴德梁行最新發(fā)布的報告顯示，今年第二季度，北京寫字樓市場空置率為6.19%，創(chuàng)下歷史新低；上海甲級寫字樓整體空置率為5.9%，環(huán)比持續(xù)下降達1.6個百分點。
“就全球范圍來看，在中國設立分支機構(gòu)的費用仍然較低，很多國際公司持續(xù)將其他國家的部門搬到中國來。而中國經(jīng)濟本身也在向好，本土企業(yè)的辦公需求也在持續(xù)增長。”戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲說。
另一方面，針對住宅市場的調(diào)控仍在持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)領域呈現(xiàn)出更大的發(fā)展空間，中國房地產(chǎn)市場進入多元化通道。
中原集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，全國商辦用地供應持續(xù)上升，2009年15個重點城市商辦用地占商品房用地供應的19%，2010年升至21%，2011年升至25%。
市場格局的變化，與金融街的發(fā)展過程遙相呼應。金融街十余年開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗積累，讓其在市場變局來臨前就已做好充分的準備。
作為北京的標志性地名，“金融街”幾乎匯聚了所有重要的商業(yè)銀行和金融機構(gòu)，在這里，金融街控股在過去十余年中建設起成片的高端寫字樓。年報顯示，2012年金融街僅商務地產(chǎn)銷售額便高達94億元———這已經(jīng)是中國寫字樓開發(fā)企業(yè)的一線規(guī)模。
2013年剛剛過半，金融街控股在商務地產(chǎn)上的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。公告顯示，5、6月份金融街分別與華融公司、招商銀行簽下寫字樓整售協(xié)議，僅是這兩筆交易額就接近70億元。據(jù)透露，下半年在天津和重慶，金融街還將釋放更多的商務地產(chǎn)銷售利好消息。
但金融街并不滿意這個成績。據(jù)其年初制定的總體發(fā)展戰(zhàn)略，“商務地產(chǎn)（含商務綜合體）資產(chǎn)、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務比重提升至70%左右”才是理想目標。
全國化布局也將是金融街未來的戰(zhàn)略重點。目前，除北京之外，金融街控股已在天津、重慶、惠州落子布局，其中在天津和重慶均有代表性的寫字樓產(chǎn)品。而在2013年，金融街還可能新進一到兩個城市，寫字樓同樣是主導產(chǎn)品。
“寫字樓開發(fā)建設是我們的長項，我們將專注做自己最擅長的事情?！蓖踔緞偼嘎叮磥斫鹑诮謱⒅攸c做商務綜合體、寫字樓和購物中心，除北京外，商品住宅原則上只做商務綜合體內(nèi)配建的城市公寓，“我們希望成為商務地產(chǎn)細分市場的領軍企業(yè)。”
“寫字樓專家”的自我修煉
在金融街看來，要做商務地產(chǎn)的“領軍企業(yè)”，僅僅靠開發(fā)規(guī)模還遠遠不夠，還要成為“寫字樓專家”--強化產(chǎn)品開發(fā)和服務的專業(yè)性、引領商業(yè)模式的創(chuàng)新更為關鍵。
“客群的變化是近年來寫字樓市場發(fā)展的重要特征?！币晃婚L期研究寫字樓市場的業(yè)內(nèi)人士表示，過去的寫字樓，尤其是城市核心區(qū)的甲級以上寫字樓，買家多為大型公司，但隨著樓市調(diào)控逐漸深入，越來越多的中小投資者將資金從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，目前整個寫字樓市場的民間資本已經(jīng)占到20%~30%。
多家銷售代理行也向本報證實，近年來一二線城市的寫字樓“越來越好賣”，許多一線開發(fā)商紛紛到太原、鄂爾多斯、溫州這樣民間資本比較充裕的地方推銷寫字樓產(chǎn)品。據(jù)易城中國統(tǒng)計，目前一二線城市核心區(qū)的寫字樓租金收益率約為6%~8%，但物業(yè)自身增值的收益率達到20%~40%，“優(yōu)質(zhì)寫字樓成為新的‘剛需’產(chǎn)品”。
“中國經(jīng)濟正在告別‘高增長低通脹’時代，開放紅利、土地紅利正在逐漸消失。無論從長期的經(jīng)濟形勢還是短期的經(jīng)濟現(xiàn)實判斷，與股市、信托、黃金、海外投資等投資渠道的疲軟和風險相比，優(yōu)質(zhì)寫字樓都不失為一個更好的資產(chǎn)保險箱。”孫健說。
金融街顯然早已注意到這一趨勢，并清楚地意識到，中小投資者的比重將逐漸增大。而這不僅意味著寫字樓的客戶將由大客戶轉(zhuǎn)為中小客戶，，更意味著開發(fā)商需要針對中小投資者做出一系列的服務內(nèi)容調(diào)整，以完善終端用戶在使用過程中所需的各種商務配套。
鑒于此，2013年初，金融街提出要“繼續(xù)強化四個中心的建設”，以“完善商務地產(chǎn)的配套服務職能”。其中，“四個中心”將包括資產(chǎn)管理中心、商務服務中心、生活服務中心、物業(yè)服務中心，幾乎覆蓋寫字樓后期運營的全部內(nèi)容。而這一服務體系的建設，恰恰是金融街過去十余年服務金融業(yè)高端客戶逐步摸索出來的經(jīng)驗。
王志剛透露，金融街近日將在天津推出金融街（南開）中心，并將首次實踐資產(chǎn)管理服務體系，此舉無疑又將商務地產(chǎn)的產(chǎn)品與服務提上新的高度。
“相比于擁有強大運營組織能力的企業(yè)客戶，未來的中小投資者更需要這樣的服務。天津商務地產(chǎn)市場有超過70%的銷售額由金融街提供，在優(yōu)勢如此明顯的成熟市場中，我們更需要自我修煉。未來，四個中心的服務體系將普遍應用于金融街日后的產(chǎn)品中?！蓖踔緞傉J為，專業(yè)的后臺服務體系的建設，是商務地產(chǎn)開發(fā)的“成敗關鍵”。
創(chuàng)新“商務綜合體”
“商務綜合體”的提出，不僅是金融街對商務地產(chǎn)產(chǎn)品的升級，更將成為其有別于其他企業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)與商業(yè)模式的創(chuàng)新。
何為“商務綜合體”？
由于寫字樓中存在大量的上班族人流，由此催生出餐飲、購物、健身等一系列需求。商務綜合體則是以辦公人群為服務對象，在一個建筑體中同時滿足這些人群的所有需求，實現(xiàn)辦公、餐飲、購物的一站化。
這與商業(yè)綜合體主要從住宅客戶需求出發(fā)去研發(fā)產(chǎn)品的思路截然不同。
“現(xiàn)有的城市綜合體，更多建設于城市新區(qū)，開發(fā)商將住宅、商鋪、購物中心等業(yè)態(tài)融合成一個產(chǎn)品，這與我們專注于城市核心地段的辦公物業(yè)是截然不同的?！蓖踔緞傉f。
不僅如此，金融街也對原有寫字樓產(chǎn)品也進行了改造升級。由于在北京金融街區(qū)域的十余年深耕，金融街控股早已建立起一套針對金融企業(yè)的寫字樓建設標準。但隨著全國布局鋪開，金融街要面對更加多元的客群類型。
據(jù)了解，未來金融街還將開發(fā)多種寫字樓產(chǎn)品類型，以滿足各行各業(yè)從業(yè)者的辦公需求。對此，金融街研發(fā)了第二代寫字樓產(chǎn)品標準，“更自由的辦公空間組合，滿足不同客戶的需要。”王志剛說。
業(yè)界普遍認為，在商務地產(chǎn)，尤其是金融商務地產(chǎn)領域，金融街將繼續(xù)保持自己的綜合優(yōu)勢。
7月初，金融街控股與北京實興騰飛置業(yè)組成聯(lián)合體拿下位于北京石景山的京西商務中心（西區(qū)）地塊，土地用途為商業(yè)金融用地，總建筑面積達23.73萬平方米。金融街將憑借在金融辦公開發(fā)領域的經(jīng)驗，將更多的金融機構(gòu)引入京西，改善石景山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市風貌。這也是在北京金融街西擴和南拓后，金融街控股再次迎來較大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的契機。
據(jù)其總體發(fā)展戰(zhàn)略，“綠色、健康、科技、智能、文化的高附加值產(chǎn)品和高品質(zhì)服務”，被金融街視為提升公司產(chǎn)品競爭力和市場競爭力的重要籌碼。顯然，在這條專注于商務地產(chǎn)的差異化競爭道路上，憑借產(chǎn)品與服務創(chuàng)新，金融街正穩(wěn)步向前。
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